Investir dans l'immobilier avec 10% de rendement

Aujourd'hui, l'immobilier est vu comme l'un des piliers majeurs de la constitution d'un patrimoine, ce qui est bien normal. 

Il n'en a pas toujours été ainsi et surtout, actuellement la rentabilité d'un investissement immobilier est notoirement insuffisante (de 1 à 4% pour une acquisition sur Paris en moyenne). 
Ce rendement affiché ne prend même pas en compte les tracasseries administratives et les problèmes de toutes sortes (mauvais payeur, dégâts des eaux, frais d'entretien d'immeubles,...) 

Cette vidéo de mon ami Patrick référence 15 raisons de ne pas investir directement dans un bien immobilier en 2023 : 

Il est malgré tout possible d'investir dans l'immobilier, au travers de la "pierre papier" que ce soit par des SCPI ( Société Civile de Placement Immobilier) ou par des SIIC ( Société d'Investissement Immobilier Côté") ou même des SCI (Sociétés Civiles Immobilières).

Les SCI sont un autre type d'investissement, en ce sens qu'elles permettent à l'investir de gérer directement son bien. Ici, on parle bien d'un investissement sans les contraintes physiques que cela implique. 

Les SIIC sont l'équivalent français des REITs (Real Estate Investment Trusts) américains, qui sont bien connus des investisseurs en quête de rendement. 
Les SCPI sont des structures non cotées qui s'occupent de recueillir des fonds de différents investisseurs avant d'investir dans du patrimoine non côté. 

Les SCPI peuvent être à capital variable ou fixe. Elles peuvent être spécialisées dans le rendement ou la plus value. Elles peuvent être spécialisées dans l'optimisation fiscale (loi Malraux, loi Pinel,...).

La principale différence entre les SCPI et les SIIC est que ces dernières sont cotées en Bourse. Elles évoluent donc beaucoup plus rapidement, au gré des anticipations du marché. 

Surtout, le statut SIIC permet à son détenteur d'être exonéré d'impôt sur les sociétés pour les résultats issus de son activité de location, de ses plus-values de cession et des dividendes reçus de la part d'autres filiales également SIIC. En contrepartie de cet avantage fiscal, la SIIC doit redistribuer 95% des bénéfices venant le location des immeubles, 70% des bénéfices provenant des ventes et 100% des bénéfices provenant des dividendes des filiales qui ont également le statut SIIC. 
En résumé, la SIIC doit redistribuer aux actionnaires l'essentiel de ses plus values. 

Les SIIC ont également une capacité plus forte de recours à l'emprunt, avec des ratios d'endettement qui peuvent atteindre ou dépasser 50%. 

Autre avantage dont on parle peu : les actions des SIIC sont exemptés du régime de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sous réserve que la participation détenue soit inférieure à 5% du capital de la société (!)

Cela étant posé, il apparait nettement qu'en période de turbulence du marché de l'immobilier, il est préférable d'être investi en SIIC plutôt qu'en SCPI, car le caractère non côté de SCPI ne peut que réserver des problèmes d'illiquidité quand il s'agira de sortir. 

Charles Sannat a expliqué pourquoi selon lui, le marché immobilier risque de baisser de 24% en 24 mois, le chiffre étant indiqué à titre mnémotechnique pour indiquer une réduction des prix de l'ordre de 20% en 2 ans.  
Je partage complètement son analyse. 
Et j'ai même envie d'ajouter : il est temps que les prix baissent ! On sort de 23 ans de hausse quasi ininterrompue des prix. Tout le monde et son chien pense que "l'immobilier, cela ne peut pas baisser". Une génération entière a été biberonnée à la hausse des prix. La pierre, c'est du solide : ils ne conçoivent même pas que cela puisse baisser autrement qu'à la marge. 
Bien sûr, il est encore possible que le gouvernement lance un enième "quoi qu'il en coûte" pour continuer de subventionner le grand n'importe quoi qu'est devenu les aides à l'immobilier. Mais cela va quand même devenir très très difficile. 

Malgré tout, en dépit de cette baisse, il reste possible d'investir dans l'immobilier, selon moi, à condition d'investir à des prix qui reflètent déjà une forte décote.

Or, le problème de la liquidité lié à la baisse de valorisation risque d'être très pénalisant pour les SCPI, sans doute beaucoup moins pour les SIIC. 

Dans ces conditions, si l'on souhaite malgré tout investir dans l'immobilier en minimisant les risques sur la période à venir, que peut-on faire ? 

Parmi toutes les SIIC étudiées, la foncière Icade, une filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations, qui a présenté cette semaine (le 20 Janvier) ses résultats au titre de 2022 annonce : 

• Un chiffre d'affaire IFRS de 1,8 milliards € en croissance de 9%
• Un cash flow net courant de 417 millions € en progression de 5,9%
• Un ANR NDV de 7,7 milliards € soit 101,4 € par action.
• Un dividende de 4,33 € par action, qui offre ainsi un rendement de l'ordre de 10% (un peu moins, car le cours a fortement augmenté dans l'optique de la distribution prochaine) et justifie ainsi le titre de cet article. 
• Une structure financière renforcée
• Un "backlog" de 1,84 milliards € en hausse de 6,5%. 
• Un prévisionnel ("guidance") 2023 attendue stable à légèrement positive. En bref, Icade ne va pas exploser à la hausse mais ne va pas s'écrouler non plus. 

Au 24 Février au soir, le cours clôturait à 46,50 € et ce pour une capitalisation de 3,54 milliards d'euros.

Pour bien comprendre pourquoi ces chiffres sont intéressants, il faut, pour le néophyte, expliciter un certain nombre de termes. 

Le point le plus important, pour moi, concerne l'ANR NDV (Actif Net Réévalué Net Disposal Value). Cet actif correspond à une liquidation très rapide des actifs de la société sur le marché. Par exemple, si vous disposez d'un immeuble d'une valeur estimée à 1 M€ sur le marché, vous allez pour le vendre rapidement, le proposer à 800 K€ et il partira sans problème. Ce chiffre de 800 K€, c'est la valeur de l'ANR NDV. Et donc, l'ANR NDV c'est une valorisation à la casse de la valeur des actifs. 
Or celui d'Icade est inférieur à la moitié de la valorisation actuelle. Charles Sannat envisage une baisse de 24% sur 2 ans. Et bien, même s'il y avait une baisse de 50% (un krach immobilier énorme !), l'ANR NDV d'Icade resterait de 50,7 € par action, soit bien supérieur à la capitalisation actuelle.

Le backlog représente la partie à facturer (et donc à encaisser) des programmes immobiliers en cours de réalisation. Le backlog donne un indicateur très significatif du chiffre d'affaires à venir. 

Le dividende proposé de 4,33 € représente un rendement de 9,31%. En achetant une semaine avant l'annonce, il était possible d'obtenir un rendement de 10%. 
Le Payout ratio (78,7%) est élevé, mais s'agissant d'une SIIC, il est classique. 

Le rendement est-il soutenable à l'avenir ? Le management d'Icade semble le penser. 

Pour renforcer cette hypothèse, nous avons regardé l'historique des paiements de dividendes. 

Indicateur de dividende sur le site rendementbourse.com

Le dividende est versé sans interruptions depuis 22 ans, y compris 2020. Il n'a pas baissé depuis 2 ans (bientôt 3). 

Le prévisionnel est stable, voire positif avec une bonne dynamique commerciale.

 et un LTV ("Loan To Value") en baisse à 39,3%. 

Le LTV représente le montant de l'emprunt par rapport au montant de l'actif financé. Pour un actif valant 100 000 €, l'emprunt serait ici de 39300 €.

Le plan de cession des actifs de 680 millions € est en ligne avec les valeurs d'expertise au 31 Décembre 2021.

Les clients d'Icade sont souvent des organismes de premier plan, par exemple le Ministère de l'Intérieur ou la société SCC. Les risques de non-paiement des loyers sont extrêmement limités. 

En résumé, tous les indicateurs sont au vert sur cette valeur. 

Et le plus beau, à mon sens, c'est que le marché dans sa globalité ne s'en est pas encore rendu compte, avec une valorisation qui reste comparativement basse. 

Le cours sur Icade est actuellement sensiblement inférieur à ce qu'il était il y a 15 ans, malgré des indicateurs aujourd'hui bien supérieurs. 

D'autres SIIC ont également des ratios de valorisations très attractifs. On pourra ainsi citer la société de la Tour Eiffel (code ISIN : EIFF) qui propose une décote sensible par rapport à son ANR NDV, mais des chiffres globalement moins intéressants, ou bien encore Paref ou même Bleecker. 
En résumé, les chiffres d'Icade, sa taille et ses perspectives semblent les plus intéressants. 

Malheureusement, la publication de cet article intervient à la veille du détachement du premier coupon : le premier acompte de 50% soit 2,16 € sera détaché le 28 Février. Le solde sera versé début Juillet. 

Concrètement, cela signifie qu'il ne reste que la journée du 27 Février pour acheter afin d'espérer le paiement complet de ces 4,33 € par action. 

D'un point de vue tactique, pour ceux qui souhaitent investir dans l'action, il est sans doute préférable d'attendre le versement de ce coupon pour espérer l'obtenir à moindre prix, peut-être même en dessous de 40 €. 
Passer des ordres à cours limite, en dessous de 40 € voire 38 € pour les plus audacieux permet d'optimiser ses espérances de rendement pour l'année prochaine.

Icade n'est pas, à mon avis, une société pour devenir riche. Mais c'est une SIIC qui permet d'investir en gardant possible un rendement annuel de l'ordre de 10% avec un niveau de risque très limité.